Гoсудaрствo гoтoвится прeдлoжить укрaинцaм нoвый вaриaнт пoкупки жилья — в финaнсoвый лизинг.

Такую услугу гражданам будет предлагать Государственное ипотечное учреждение (ГИУ). Соответствующее постановление принял Кабмин на недавнем заседании. Сейчас правительству передали на рассмотрение проект по реализации этой программы.

UBR.ua решил разобраться, что же именно предложат мечтающим о собственном жилье украинцам и на каких условиях.

Как проверят и что потребуют

Исходя из предварительного проекта программы по предоставлению жилья в лизинг (окончательный вариант до сих пор не опубликован), участвовать в программе смогут только те, кто состоит в очереди на улучшение жилищных условий (квартирной очереди).

• Киевляне воруют друг у друга тепло

Судя по всему, говорят юристы, условия лизинга во многом будут повторять условия классического ипотечного кредитования от ГИУ.

«Учитывая предыдущие проекты ГИУ, можно сделать выводы, что такая программа будет касаться исключительно первичного рынка недвижимости», — заметила в разговоре с UBR.ua адвокат, партнер АО «СК ГРУП» Юлия Курило.

• В Киеве стремительно дорожает аренда квартир

Пока что деталей проверки лизингополучателя нет. Если они будут идентичны условиям ипотечного кредитования (с учетом того, что при лизинге ГИУ будет выполнять функцию банка), то Госипотека будет:

• Идентифицировать заемщика и изучать его благонадежность;
• Изучать кредитную историю заемщика;
• Устанавливать доход заемщика и рассчитывать его достаточность для оплаты лизинговых платежей;

Главные требования к заемщику, учитывая предыдущие программы по доступному жилью, могут быть такими:

• Стабильный и постоянный доход;
• Соотношение ежемесячных расходов заемщика и членов его семьи на уплату лизинговых платежей к общему ежемесячному доходу должны быть не более 45%.
• Заемщик обязан будет застраховать предмет лизинга.

«Положительным моментом станет возможность не привлекать поручителей, поскольку договор финансового лизинга, по своей природе, не предусматривает поручительства – при нарушении порядка и сроков оплаты лизинговых платежей «заемщика» просто выселят из квартиры, расторгнув договор лизинга», — говорит адвокат ЮКК «Де-юре» Андрей Павлишин.

Можно остаться без квартиры

Порядок передачи недвижимости в лизинг будет выглядеть примерно так: заемщик самостоятельно выберет квартиру, ГИУ приобретет ее в собственность и передаст в лизинг заемщику.

• ГИУ решило продавать проблемные активы через СЕТАМ

Таким образом, говорят юристы, отпадают схемы со строительством жилья втридорога исключительно для ГИУ. Но при этом Госипотека не лишается права инвестировать в объекты незавершенного строительства или быть заказчиком строительства.

Но потенциальному «покупателю» стоит учесть очень важный аспект: по договору финансового лизинга право собственности на предмет лизинга может и не переходить к лизингополучателю — собственником остается ГИУ.

По сути, человек будет платить ежемесячные платежи, как за аренду, и не претендовать на право собственности. А ГИУ получит статус «крупного арендодателя» (аналогично английскому ленд-лорду).
А может быть задействована схема, при которой в ежемесячные платежи будут включаться погашение части стоимости квартиры.

Для примера, в таком случае лизингополучатель будет платить 1000 грн условного обычного платежа и 200 грн в погашение стоимости квартиры (как проценты и погашение тела кредита). Полноценным собственником заемщик станет лишь тогда, когда такими взносами выплатит полную стоимость квартиры.

• Стало известно, сколько незаконных жилых домов строят в Киеве

Таким образом, финансовый лизинг выгоден, в первую очередь, ГИУ и государству. Поскольку предмет лизинга (квартира) не переходит в собственность к заемщику, его не придется потом годами выселять из квартиры. Не нужно будет отбиваться от исков о признании договора ипотеки недействительным, обжаловать незаконные перепродажи предмета ипотеки, продавать квартиру с публичных торгов и т.д.

«Нет денег на оплату лизинговых платежей – собирай вещи и уступи место тем, у кого такие деньги есть. Возможно, ГИУ даже вернет часть платежей, оплаченных в счет погашения стоимости предмета лизинга», — добавил в разговоре с UBR.ua Андрей Павлишин.

Революция или афера

Такой механизм также может быть полезен и застройщикам, которые переживают нынче не самый лучший период. Слабая покупательская способность украинцев не может обеспечить достаточного спроса на квадратные метры. Хоть цены на них в долларовом эквиваленте существенно снизились.

• Для чего украинцы чаще всего берут «теплые кредиты»

«Для потребителей также есть положительный экономический эффект, если привести украинскую модель лизинга на рынке недвижимости в соответствие с аналогичной моделью западных стран. Например, в Португалии можно взять квартиру в лизинг хоть на 50-70 лет, и платить за квартиру вы можете даже дешевле, чем обошлась бы арендованная. Еще один плюс в том, что человеку предстоит вносить фиксированные платежи без привязки к ситуации на рынке», — подметила нам младший юрист Eterna Law Маргарита Татарова.

Таким образом, говорят юристы, при наличии воли руководства Госипотеки и соответствующего госфинансирования (или предоставлении для ГИУ госгарантий), процесс получения квартир в лизинг будет несложным и прозрачным. Ведь практика предоставления государством или его органами в лизинг своим гражданам того или иного имущества не украинское ноу-хау. Такие модели успешно работают в Европе и считаются весьма прогрессивными.

• Застройщикам позволят нарушать

А вот частичное погашение Госипотекой банкам процентов по ипотечным договорам, по мнению юристов, является бессмысленной тратой денег. Если не схемным решением по отмыванию средств в пользу подконтрольных чиновникам банков.

«Если ГИУ сможет привлечь дешевые деньги от независимых финансовых учреждений, и действительно будет покупать на рынке квартиры для заемщиков – то нас ждет революция на рынке жилищного кредитования», — считает Андрей Павлишин.

Поделиться: